Ieșirea din coproprietate: partajul amiabil și partajul judiciar

Legea definește coproprietarea ca fiind situația în care două sau mai multe persoane au în proprietate comună un bun, mobil sau imobil, indiferent de cine are posesia sau detenția acelui bun. Coproprietatea este o stare de drept, posesia și detenția sunt stări de fapt ce nu interesează dreptul de proprietate decât în anumite cazuri.

Coproprietatea ca stare de drept se referă exclusiv la dreptul de proprietate în substanța lui raportat la persoanele care îl dețin din punct de vedere legal. Când aceste persoane doresc încetarea/sistarea stării de coproprietate și luarea în proprietate doar a fragmentului din bunul imobil sau mobil ce le-ar aparține, se pune în discuție partajul. Partajul sau ieșirea din indiviziune este mecanismul prin care coproprietarii își împart proprietatea, amiabil/benevol sau prin dispoziția instanței.

Coproprietatea este de mai multe feluri și naturi. Unele coproprietăți nu pot fi împărțite decât amiabil/voluntar. Unele coproprietăți nu pot fi împărțite în mod valabil decât prin acte autentice. Coproprietatea forțată este coproprietatea ce o au, spre exemplu,  proprietarii apartamentelor dintr-o scară de bloc: toate elementele utilizabile la comun de către toți proprietarii sunt elemente aflate in coprorprietate forțată. Aceste elemente aflate in coproprietate nu pot fi împărțite de către coproprietari decît voluntar, prin partaj amiabil. Coproprietatea imobilelor nu poate fi împărțită decât prin acte autentice notariale ori judiciare, orice act de partaj cu privire la imobile, indiferent de forma lui scrisă (electronic sau de mână) este nul absolut și deci nu are nici o valoare juridică.

Cea mai importantă distincție a coproprietății este cea referitoare la partea din bun ce i se cuvine fiecărui coproprietar. Astfel există coproprietatea pe cote părți și coproprietatea în devălmășie.

Coproprietatea pe cote părți este cea în care bunul aparține mai multor persoane și fiecare din aceste persoane are stabilită exact cota sa (teoretică) de proprietate din bun, fără a avea delimitarea fizică a cotei sale. De exemplu, dacă două persoane cumpără un teren în comun, unul în cotă de 80% și celălalt în cotă de 20%, fiecare are prestabilită cota sa de proprietate dar acea cotă este doar una ideală, teoretică, nefiind delimitată fizic cu privire la bun: ei sunt coproprietari prin raportare la acel imobil  și proprietari prin raportare la cotă. Delimitarea fizică a cotelor lor presupune un partaj sub forma ieșirii din coproprietate/indiviziune, în formele și prin metodele ce se vor analiza mai jos.

Coproprietatea în devălmășie este cea în care bunul aparține mai multor persoane și nici o persoană nu are stabilită cota sa de proprietate. Cota fiecărui coproprietar va trebui stabilită la momentul partajării/împărțirii bunului: pănă atunci nimeni nu știe ce procent din bun i se cuvine. Uneori există și prezumții legale cu privire la cotele fiecărui coproprietar devălmaș. Astfel, legea prezumă egalitatea de cote cu privire la proprietatea devălmașă a soților: toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt prezumate a fi bunuri comune în părți egale, 50% pentru un soț, 50% pentru celălalt, dacă soții nu au ales regimul separației patrimoniilor. Prezumția poate fi răsturnată prin convenția foștilor soți sau prin decizia unei instanțe. Astfel, după căsătorie, la partaj, foștii soți – actuali coproprietari, pot stabili ce cote doresc și ce mod de partajare doresc. Doar dacă nu se înțeleg și unul din ei dorește o cotă mai mare ori exclusiv unele bunuri, instanța va decide, pe baza probelor administrate, contribuția părților la achiziția bunului și ulterior va stabili cota de proprietate a fiecăruia. Coproprietatea devălmașă este și atunci când o moștenire se transferă de drept în patrimoniul moștenitorilor, până la emiterea certificatului de moștenitor prin care notarul va stabili cotele legale ce i se cuvin fiecărui moștenitor.

Referitor la momentul partajului normele spun că nimeni nu poate fi forțat să rămână în indiviziune, oricine putând cere celuilalt ori celorlalți coproprietar/i ieșirea din indiviziune/partajul. Tot așa nimeni nu poate fi forțat să facă partajul dacă toți coproprietarii sunt de acord să rămână în coproprietate timp de 1-5-10-20 de ani. Coproprietatea este nelimitată în timp până la decizia unuia din coproprietari de a partaja bunul. Împărțirea bunului este lăsată exclusiv la latitudinea coproprietarilor, ca regulă. Ca excepție, când unul din coproprietari are datorii și se incepe executarea silită asupra lui, bunul ce îl are în coproprietate cu alții poate fi supus unui partaj silit în cursul executării silite și poate fi vândut pentru a se executa silit datoria acelui coproprietar. Tot ca excepție, coproprietarii pot suspenda partajul prin convenție, pe un termen maxim de 5 ani.

Partajul se face între/cu toți coproprietarii. Dacă unul din coproprietari decedează, partajul se va face cu moștenitorii acestuia. Dacă printre coproprietari sau printre moștenitorii coproprietarului decedat sunt minori, partajul se poate face cu incuviințarea instanței de tutelă pentru aceștia, în condiții specifice de care vom vorbi într-un viitor articol.

Partajul presupune stabilirea bunului ori bunurilor partajabile, stabilirea coproprietarilor, stabilirea cotelor (la coproprietatea devălmașă unde acestea nu sunt prestabilite ori când prezumția legală de coproprietate se dorește a fi răsturnată), stabilirea valorii bunului/bunurilor, și în faza finală stabilirea modului de partajare propriu-zisă.

Partajarea propriu-zisă are 3 moduri: partajarea fizică/în natură, partajarea prin atribuire și partajarea prin vânzarea bunului cu împărțirea prețului obținut.

Partajarea fizică sau în natură este acea împărțire ce are loc doar dacă bunul poate fi utilizat în mod normal și la capacitate funcțională normală de către fiecare proprietar, după diviziune. Sunt bunuri ce permit o partajare fizică și bunuri ce nu permit o partajare fizică (bunuri divizile și bunuri indivizibile): un teren de 1 ha se poate diviza în 2 părți egale, o mașină nu se poate diviza fizic. Partajarea fizică presupune așadar bunuri divizibile și normal utilizabile după împărțirea lor în natură. De obicei pentru acest mod de partajare se dispune efectuarea unei expertize în care se va menționa modul concret de partajare, loturile, părțile sau fragmentele ce se pot utiliza în mod individual de către fiecare coproprietar.

Partajarea prin atribuirea bunului unuia dintre coproprietari și plata către ceilalți coproprietari a unei sulte ce reprezintă contravaloarea cotei fiecăruia este cel mai des mod de partajare. Este modul de partajare folosit când partajarea fizică este imposibilă, ori când nu se dorește partajarea fizică. În mod uzual cel care are posesia ori folosința bunului, și dorește atribuirea lui în totalitate, le cere celorlalți coproprietari proprietatea exclusivă în schimbul plății către ei a valorii cotei lor. Acest mod de partajare se poate implementa chiar dacă părțile nu doresc amiabil acest lucru dar instanța decide în acest sens.

Partajarea prin vânzarea bunului este modalitatea prin care bunul este vândut – voluntar (prin decizia părților) sau silit (din dispoziția instanței), iar prețul obținut se distribuie către proprietari conform cotelor/procentelor lor din coproprietate. Vânzarea bunului intervine când nici unul nu dorește atribuirea lui, ori când cel care a dorit atribuirea nu a plătit sultele celorlalți în termenul dat de instanță. Vânzarea amiabilă/voluntară se poate face prealabil unui proces sau în timpul unui proces de partaj. Dacă unul din coproprietari se opune vânzării voluntare, în cadrul procesului de partaj instanța va dispune vânzarea silită a bunului prin intermediul unui executor judecătoresc. Prețul obținut prin vânzarea silită efectuată de executorul judecătoresc se distribuie coproprietarilor conform dispoziției instanței raportată la cotele de coproprietate.

Cele 3 moduri de partajare rezumate mai sus pot fi obținute de coproprietar în 2 modalități: amiabil ori judiciar.

Partajul amiabil presupune o deplină înțelegere între părți cu privire la bun, cote, valoare, mod de partajare, eventual sultă. Această înțelegere poate fi negociată în cadrul unui proces de negociere/mediere în care părțile, singure sau asistate de avocați/mediator, analizează toate punctele cheie ale unui partaj și anume: stabilirea bunului ori bunurilor partajabile, stabilirea coproprietarilor, stabilirea cotelor (la coproprietatea devălmașă unde acestea nu sunt prestabilite ori când prezumția legală de coproprietate se dorește a fi răsturnată), stabilirea valorii bunului/bunurilor, și în faza finală stabilirea modului de partajare propriu-zisă, stabilirea pașilor de urmat după negociere/mediere, stabilirea persoanei care va suporta costurile ulterioare înțelegerii transpuse în acordul de mediere, stabilirea actelor ce se vor întocmi ulterior și a obligațiilor fiecărui coproprietar.

Negocierea prin asistența avocaților ori medierea cu asistența unui mediator autorizat au o importanță deosebită în devoalarea nevoilor și intereselor fiecărui coproprietar, nevoi și interese în funcție de care se va trasa modul de partajare ori modul de plată a sultei. Părțile din negociere și mediere au oportunitatea de a face orice fel de propuneri, orice tip de analize, orice tip de concesii, astfel încât analiza litigiului/conflictului raportat la partaj să configureze pentru fiecare parte întreg contextul partajului: bun, cote, coproprietari, valoare, sulte, pași ulteriori negocierii/medierii. Pe lânga avantajul unei analize profunde a situației fiecărui coproprietar, partajul amiabil are importante avantaje de ordin temporal și financiar: se poate rezolva mult mai repede și cu mai puține costuri față de un partaj judiciar. Soluția din negociere/mediere este întotdeauna satisfăcătoare pentru toate părțile.

Partajul judiciar presupune intervenția instanței de judecată în împărțirea pe care părțile refuză sau nu pot să o facă amiabil. Cu titlu de principiu, normele procesual civile atribuie un rol specific judecătorului în această materie, și anume un rol de împăciuitor. În acest sens este o dispoziție expresă: instanța de partaj va stărui, în tot cursul procesului, ca părțile să împartă bunurile prin bună învoială. Totuși, în aceste litigii părțile sunt în conflict deschis, astfel că, atât timp cât nu survine o împăcare, procesul de partaj continuă ajungându-se chiar la vânzarea silită a bunului.

Etapele judiciare ale partajului judiciar sunt cele 3 moduri de partajare descrise mai sus:

  1. Partajarea fizică sau în natură, atunci când este posibilă
  2. Partajarea prin atribuire
  3. Partajarea prin vânzare cu două subetape:
    – Vânzarea amiabilă
    – Vânzarea silită

Cele 3 etape trebuie urmate succesiv dacă sunt îndeplinite condițiile legale: nu se poate trece la vânzarea silită dacă nu au fost încercate/analizate primele 2 etape. Astfel, partajarea în natură se poate face doar dacă este posibilă raportată la bunuri. Dacă nu este posibilă se va trece la etapa a 2-a de atribuire a bunului către un coproprietar ce dorește și solicită instanței atribuirea. Dacă mai mulți coproprietari solicită atribuirea bunului ce nu poate fi divizat fizic, instanța va atribui doar unuia bunul, ținând cont de: un eventual acord al părților cu privire la atribuire, mărimea cotei fiecărui coproprietar ce solicită atribuirea, natura bunurilor, dacă unul din acesti coproprietari a făcut construcții ori îmbunătățiri asupra bunului, domiciliul și ocupația părților, ori alte asemenea aspecte ce pot diferenția coproprietarii.  La momentul atribuirii bunului instanța fixează și sulta ce reprezintă de fapt suma ce va fi plătită celorlalți coproprietar de către cel căruia i s-a atribuit bunul. Dacă nici unul din coproprietari nu cere atribuirea bunului ori dacă a cerut atribuirea dar nu a plătit sultele în termenul dat de instanță, instanța va dispune vânzarea bunului. Vânzarea bunului poate fi făcută de coproprietari benevol, dacă aceștia se înțeleg în acest sens, instanța amânând procesul pentru un termen de 3 luni sau mai mare, timp în care părțile vor vinde imobilul. Dacă părțile nu se înțeleg să îl vândă amiabil ori dacă în termenul dat de instanță pentru vânzarea amiabilă aceasta nu a avut loc, instanța dispune vânzarea silită prin executor judecătoresc.

Vânzarea silită nu este o executare silită astfel că nu este nevoie de încuviințarea instanței de executare pentru a începe vânzarea la licitație. De regulă executorul evaluează bunul cu ajutorul unui evaluator autorizat pentru a fixa prețul de pornire a bunului ce va fi vândut. Toți coproprietarii sunt înștiințați despre data ora și locul licitației. Prețul obținut se va distribui la coproprietari in funcție de cotele fiecăruia.

Procesul de partaj judiciar este un proces destul de anevoios și costisitor. Acesta necesită o bună gestionare a termenelor și cunoștințe procesuale, având în vedere că unele dispoziții ale instanței de partaj sunt supuse apelului de la momentul pronunțării ori comunicării Încheierilor din cursul procesului, fapt ce conduce la imposibilitatea de a face apel la finalul procesului raportat la unele elemente tranșate definitiv prin acele Încheieri neatacate la momentul potrivit. În acest context fiecare termen și fiecare etapă din procesul de partaj judiciar trebuie gestionat eficient și cu temeinicie.

Din punctul nostru de vedere, coproprietarii ar trebui să încerce în prealabil un partaj amiabil, și abia ulterior, dacă soluțiile amiabile propuse și analizate în negociere/mediere nu convin tuturor părților, acestea se vor adresa instanței de judecată. Partajul amiabil ar trebui să fie o etapă prealabilă procesului de partaj judiciar, împărțirea prin bună învoaială fiind cea mai bună soluție în aceste situații.

Print Friendly, PDF & Email
nv-author-image

ILIE DORIN: avocat și mediator cu o vastă experiență în managementul litigiilor din diverse domenii de drept. Autor a numeroase articole juridice de specialitate publicate în reviste interne și internaționale. Co-autor al cărții Procesul de Mediere, Conflict-Comunicare-Acord, publicată în 2018 la Editura Universitară.

15 comentarii la „Ieșirea din coproprietate: partajul amiabil și partajul judiciar”

  1. ana-maria georgescu

    Buna ziua, teren intravilan, grevat de ipoteca in urma unui imprumut nerambursat de peste 45 de ani; mostenitorii creditorului propun o intelegere amiabila -suma de bani pt ridicarea ipotecii, altfel se trece la “valorificarea executionala a drepturilor ce decurg legal”.
    2 mostenitori ai terenului – cote diferite – cel cu 2/3 din teren este de acord cu suma propusa de mostenitorii creditorului, cel cu 1/3 din teren, nu.
    ce solutie exista spre rezolvarea situatiei?
    multumesc

  2. buna ziua.
    am construit impreuna cu verisoara sotului meu patru case insiruite. In 2007 am cumparat un teren impreuna in cota de 1/2, pe acest teren am constuit aceste case. Aurorizatia de constructie este pe ambele familii. Casele s-au construit de catre o firma de construcii exclusiv pe banii nostrii, pentru ca verisoara a ramas fara bani dupa cumpararea terenului.
    din fericire platile s-aunfacut din contul meu personal catre firma de constructii. Dupa finalizarea constructiei verisoara noastra a ales o casa si locuieste acolo din 2008. nu am facut presiuni sa ne recuperam banii pt ca stiam ca nu au. de cate ori am incercat in ultimii 5 ani sa facem iesirea din indiviziune ei nu au fost de acord pt ca refuza sa ne dea diferenta de bani pt casa in care stau.incepand de anul trecut au mai ocupat o casa fara sa in intrebe si acum si fiul lor locuieste in a 2-a casa.
    am incercat sa vb din nou cu ei si ei au spus ca ne dau termen 1 luna de zile sa le cumparam cele 2 case in care locuiesc cu 320.000 euro si stingem toate obligatiile, spun ei
    suntem f socati
    va rog sa ma ajutati cu hotararea pe care trebuie sa o luam in cele ce urmeaza.
    am apelat la un avocat cu care am mai colaborat si care a sugerat sa mergem pe asociere in participatiune (desi noi nu avem nimic scris), sa primeasca ei doua case din cauza accesiunii…si pe urma sa cerem inscrierea ipotecii pt banii pe care trebuie sa ii primim de la ei….
    pt ca nu imi place aceasta abordare am mai cerut parea altui avocat are a spus ca ar trebui sa cerem partajul in functie de contributia fiecaruia …
    bineinteles ca o sa incercam sa ii chemam la o intelegere inainte, dar nu stiu ce varianta sa aleg.
    Ma cam sperie ideea cu asocierea in participatiune ..
    va multumesc frumos

    1. Asocierea in participațiune nu este o solutie. Singura solutie este un partaj + accesiune. O negociere prealabilă se impune pentru că e vb de o sumă foarte mare si deci un proces ar fi costisitor. Dar daca aveti ca probe plățile efectuate exclusiv de către dvs, aveti sanse mari de câștig. Trebuie să negociati cu ei. Trebuie văzut dacă și cât au participat financiar la construcție – trebuie demonstrat acest aspect. Mai trebuie identificat dacă au fost procese verbale de receptie lucrări, cine le-a semnat. De asemeni trebuie văzut cum sunt inscrise casele (nu terenul) în cartea funciară. Trebuie o diagnoză in detaliu asupra situatiei ca ulterior să vă faceti o strategie in negocieri sau in proces.

  3. buna ziua
    urmeaza sa cumpar un imobil ( casa si teren ) care are cadastru , este intabulat iar terenul este in indiviziune cu un vecin.
    de fapt cele doua proprietati sunt in indiviziune si nu sunt .
    mai exact , persoana care imi va vinde impreuna cu vecinul lui, au facut o conventie la notariat in care erau de acord ca fiecare sa iasa din indiviziune .
    dupa aceasta , au depus fiecare la oficiul de cadastru pt inscriere in Cartea Funciara.
    vecinului i s-a acordat iesirea din indiviziune iar celui care imi vavinde mie ,nu.
    de la cadstru i se sugereaza sa faca partaj imobiliar cu vecinul lui ( care de fapt este iesit)
    la notariat , i se spune ca nu se mai poate face partaj si ca trebuia facut inainte .
    si ca este treaba de cadastrist .
    imi puteti da o sugestie pt ca dupa ce voi cumpara , eu va trebui sa fac demersuri pt iesire din indiviziune .
    va multumesc
    cu stima

    1. Avocat ILIE DORIN

      nu am ințeles problema dvs, va trebui să luați actele și să vă programați la o consultanță pentru a vă da o opinie corectă și concretă.

  4. Dintr-o moștenire 40 ari extravilan și 50 intravilan, se poate face indiviziune juridica numai pentru terenul intravilan. Amândouă suprafețe sunt pe un titlu de proprietate

  5. Buna ziua
    Eu si sora avem in proprietate,pe langa dreptul de mostenire in urma succesiunii dupa tata, donatia facuta de catre mama in mod egal,10/16 dintr-un apartamemt,10/40 din 2 ha,10/40 din 3 ha,10/40 din 1000 intravilan,10/40 3000 intravilan.
    Mentionez ca ea ne-a donat noua cota ei parte dobandita in urma succesiunii facute dupa decesul tatalui,iar noi doua -sora mea si cu mine,avand restul din diviziunea apartamentului,respectiv teren ca si mostenitori in urma succesiunii.
    Donatia s-a facut cu dreptul de uzufruct viager pe cota parte donata de catre ea.
    Putem vinde nuda proprietate fara acordul uzufructuantului?
    Mentionez ca uzufructuantul a parasit domiciliu,nu mai locuieste in apartament de 3 ani.
    Eu vreau sa ma separ de sora mea.In cazul in care sora nu vrea sa ne separam cu totul,pot cere in istanta iesirea din indiviziune chiar daca o parte din apartament,respectiv teren arabil/intravilan este cu uzufruct viager?
    Cine plateste cheltuielile de judecata?
    Pot vinde partea mea de 50% din apartament fara iesirea din indiviziune si fara acordul coproprietarului,respectand uzufructul?Sau trebuie facut partajul mai intai in instanta si dupa pot vinde 50% din apartament?
    Pot inchiria apartamentul (partea mea)?ex camera mea?Stiu ca uzufructuantul are drept de folosinta ,de inchiriat apartamentul dar uzufructul nu este pe tot apartamentul ,doar pe partea donata noua de 10/16,iar coproprietarul,sora mea are in mod egal cu mine in afara partii donate cu uzufruct,partea cuvenita ca si mostenire,fara uzufruct.
    Pot inchiria o camera fara acordul coproprietarului sau a uzufructuantului?
    Poate renunta sora la partea ei de teren iar eu la partea mea de apartament,astfel fiecare ramane cu ceea ce isi doreste,respectand uzufructul?
    Va multumesc

    1. Avocat ILIE DORIN

      puteti vinde cota dvs oricui, dacă se respectă dreptul uzufructuarului, indiferent că acesta locuiește acolo sau nu. Nu puteti inchira ori da in comodat cota/camera dvs. Puteti face tranzactii cu sora pe ce aveti fiecare in actele de proprietate.

  6. Buna ziua, doresc sa imi dati un sfat legat de urmatoarea speta: este vorba de terenul situat dintr-o o curte comuna, proprietatea Statului Roman. Din acest teren, la solicitarea mea – mi s-a atribuit o cota parte de teren corespunzatoare spatiului apartamentului detinut in proprietate, s-a incheiat in acest sens un contract de inchiriere pentru care platesc de anual impozit si chirie. Doresc sa mentionez faptul ca, in aceasta curte am amenajat o gradina de flori cu ani buni in urma iar acum venind vecini noi, exista neintelegeri privind aceasta curte si locul unde fiecare doreste sa fie pozitionat (dintre vecini doar eu am incheiat contract de inchiriere si platesc impozit si chirie la zi) . Din cauza acestor divergente am solicitat atribuirea cotei ce-mi revine sa pot justifica vecinilor gradina pe care o ocup. Avand in vedere faptul ca eu ocup de dinainte o parte din suprafata atribuita, respectiv jumatate, doresc sa stiu ce anume trebuie sa fac pentru a beneficia de diferenta de cota atribuita faptic si bineinteles ca aceasta sa fiepozitionata toata in acelas loc, nefractionat in curte deoarece nu doresc cearta si discutii cu vecinii. In speranta ca ma veti ajuta cu sfaturi corespunzatoare problemei mele, dores sa stiu ce anume trebuie sa fac pt a rezolva aceasta problema pe cale judiciara deoarece prin intelegre cu vecii nu este cu putinta, va multumesc anticipat.

      1. Buna ziua din nou, cei de la Primarie ne-au trimis o adresa in care ne aduc la cunostinta faptul ca, terenul apartine Statului roman, cota atribuita noua, ce face obiectul contractului de inchiriere pentru care se plateste chirie si impozit, reprezinta parte indiviza fara a individualiza un lot distinct din proprietatea statului. De asemenea ni se mai comunica faptul ca, iesirea din indiviziune se poate realiza pe cale amiabila notariala cu acordurile notariale ale turuturor proprietarilor locuintelor (ceea ce este cu neputinta) sau pe cale judiciara daca exista neintelegeri si acord intre parti. Va rog sa ma sfatuiti ce e de facut, procedura (acte, preturi,termene) ce trebuie sa intreprindem. Multumesc

        1. Bună ziua
          Doresc sa-mi dati un sfat in legatura cu partaj dupã divort.
          In timpul casatoriei am dobandit cu fostul meu sot urmatoarele bunuri:
          un apartament si un teren care sunt pe numele meu si al lui, si am construit o casa. Autorizatia de constructie si casa este doar pe numele fostului sot. Partajul inca nu a fost facut.
          As vrea sa va inteb: este posibil ca fostul meu sot sa vanda casa sau sau sa transcrie pe numele altcuiva?
          Avand in vedere aceasta situatie , la ce trebuie sa fiu atenta la partajare?
          Va multumesc.

          1. Avocat ILIE DORIN

            nu poate vinde casa daca este bun comun, desi e doar pe numele lui. Totusi pentru siguranta, vă puteti inscrie si dvs ca proprietar in Cartea Funciară.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *