Lipsa de uniformitate a jurisprudenței a determinat o reglementare mai explicită a problemei impreviziunii în materia dării în plată. Legea 52/2020 aduce modificări substanțiale procedurii de dare în plată a imobilelor locuință, modificând elemente esențiale din Legea 77/2016.
Impreviziunea este o prezumție legală absolută ce operează în favoarea consumatorului-debitor care formulează o notificare legală și conformă dispozițiilor privind darea în plată a locuinței. Dispozițiile se aplică consumatorilor persoane fizice și garanților acestora cum ar fi fidejusorii, co-împrumutații ori alte persoane obligate în solidar în contractul de credit.
Normele la care facem referire se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării în vigoare a legii, cât și contractelor încheiate după această dată, deci indiferent de data încheierii lor. Există așadar o protecție legală generală pentru consumatori. Prevederile legale de care facem vorbire se aplică indiferent dacă debitorul-consumator se află în proces cu creditorul, dacă se află în negocieri cu acesta ori dacă este executat silit de acesta. Impreviziunea protejează consumatorul indiferent dacă acesta este vizat de un proces în curs ori de o executare silită în curs, indiferent de cine a inițiat aceste procese/proceduri – creditorul sau cesionarul (aflat în piață sub denumirea de recuperator de creanțe).
Dispozițiile dării în plată se aplică oricărui creditor, indiferent că este instituție de credit bancară sau instituție financiară nebancară (IFN) ori cesionar de creanțe deținute asupra consumatorilor, atât timp cât creditul fost acordat pentru achiziția, construcția, extinderea, modernizarea, amenajarea, reabilitarea unui imobil cu destinație de locuință sau, indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință unei locuințe.
Conform legii, reprezintă impreviziune legală următoarele situații:
1. pe durata executării contractului de credit, cursul de schimb valutar, aplicabil în vederea cumpărării monedei creditului, înregistrează la data transmiterii notificării de dare în plată o creștere de peste 52,6% față de data încheierii contractului de credit. În vederea calculării procentului de 52,6% se va avea în vedere cursul publicat de Banca Națională a României la data transmiterii notificării de plată și cursul de schimb publicat de Banca Națională a României la data încheierii contractului de credit. Legea mai stipulează o condiție pentru a fi incident acest tip de imprevziune: menținerea limitelor valorice (date de procentul de 52,6% ) și cu 6 luni înainte de notificarea privind darea în plată.
2. pe durata executării contractului de credit, obligația de plată lunară înregistrează o creștere de peste 50% ca urmare a majorării ratei de dobândă variabilă. Legea mai stipulează o condiție pentru a fi incident acest tip de imprevziune: menținerea limitelor valorice (date de procentul de 50% ) și cu 6 luni înainte de notificarea privind darea în plată.
Observăm că impreviziunea legală este o chestiune strict de ordin financiar ce nu se raportează la persoana consumatorului debitor, nici la veniturile sale, nici la bonitatea sa, nici la veniturile ori chetuielile sale ci doar la cuantumul obligației sale. Astfel că impreviziunea devine activă și incidentă indiferent de persoana debitorului.
Adaptarea, echilibrarea şi continuarea contractului de credit se vor încerca cu prioritate. Încetarea contractului de credit va putea fi dispusă doar în cazul imposibilităţii vădite a continuării sale.
Trebuie menționat că toate costurile notariale și, după caz, ale executorului judecătoresc sau ale avocatului ocazionate de procedura de dare în plată se suportă de către debitor (consumator).
În cazul în care creditorul (banca) face contestație privind neîndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii de dare în plată, după primirea notificării de dare în plată, până la soluţionarea definitivă a contestaţiei formulate se menţine suspendarea oricărei plăţi către bancă (ori instituția de credit), precum şi a oricărei proceduri judiciare sau extrajudiciare demarate de creditor sau de persoanele care se subrogă în drepturile acestuia împotriva debitorului. De la data comunicării notificării de dare în plată, executările silite aflate în derulare, inclusiv popririle, se suspendă de drept. În situația în care se admite contestația formulată de creditor, părțile vor fi puse în situația anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute lege. În cazul admiterii contestației creditorului prin hotărâre definitivă, penalitățile și orice daune-interese care ar rezulta din parcurgerea procedurii notificării prevăzute de lege vor putea fi pretinse doar dacă creditorul contestator probează că debitorul (consumatorul) a fost de rea-credință la depunerea notificării. Dacă contestația a fost respinsă defintiv, în termen de 10 zile de la data respingerii definitive, creditorul (banca, IFN, cesionar) are obligația să se prezinte, în conformitate cu notificarea prealabilă a debitorului, la notarul public indicat în cuprinsul acesteia pentru a se finaliza actele de dare în plată/preluare a proprietății de către creditor (banca, IFN, cesionar).
În situația în care creditorul nu se conformează dispozițiilor prevăzute de lege, debitorul poate cere instanței să pronunțe o hotărâre prin care să se constate stingerea obligațiilor născute din contractul de credit ipotecar și să se transmită dreptul de proprietate către creditor. Pentru aceste acțiuni consumatorul este scutit de taxa de timbru. Dreptul de a cere instanței să constate stingerea datoriilor izvorâte din contractele de credit pe temeiul impreviziunii aparține și consumatorului care a fost supus unei executări silite a imobilului ipotecat, indiferent de titularul creanței, de stadiul în care se află ori de forma executării silite care se continuă contra debitorului. Se consideră că există impreviziune în cazul în care debitorul, care formulează notificare de dare în plată, a fost supus unei executări silite a imobilului ipotecat, dar este în continuare executat silit, prin poprire sau alte forme de executare silită, pentru datoria inițială și pentru accesoriile acesteia, neacoperite prin executarea silită a imobilului ipotecat. În aceste cazuri sunt incidente, cu caracter absolut, cele două cazuri legale de impreviziune de mai sus. În aceste cazuri consumatorul este îndrituit să facă contestație la executare și să se apere prin prisma prevederilor noii legi.
La momentul încheierii contractului translativ de proprietate, respectiv de la data pronunțării hotărârii judecătorești definitive, va fi stinsă orice datorie a debitorului față de creditor, acesta din urmă neputând solicita sume de bani suplimentare.