Reguli mai restrictive la vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole extravilane. Ne-preemptorii vor putea cumpăra terenuri doar dacă sunt agricultori

Prin Legea 175/2020 s-au operat modificări importante la regimul juridic al vânzărilor terenurilor agricole extravilane. Momentan se aplică legislația veche privind vânzarea terenurilor agricole extravilane, legea nouă intrând în vigoare începând cu data de 13.10.2020.

Trebuie menționat încă de la început că legea nu se aplică decât terenurilor agricole extravilane, nefiind deci aplicabilă vânzărilor terenurilor extravilane ce nu au un regim agricol ci au fost scoase din circuitul agricol. De asemeni legea nu este aplicabilă nici terenurilor agricole intravilane. Astfel că terenurile agricole intravilane și terenurile extravilane ce au fost scoase din circuitul agricol (sau vor fi scoase din circuitul agricol) nu intră sub incidența legii, putând fi vândute la liber, oricui și fără a li se aplica normele speciale din Legea 175/2020.

De asemeni trebuie menționat că prevederile despre care facem vorbire nu se aplică altor modalități de transfer al dreptului de proprietate cum ar fi, de exemplu, donația sau succesiunea. Prevederile se aplică strict operațiunii juridice/contractului de vânzare – cumpărare.

Legea nouă impune proceduri și condiții restrictive în ceea ce privește atât drepturile și obligațiile vânzătorului cât și drepturile și obligațiile cumpărătorului. Astfel că modificările nu vizează doar persoana vânzătorului ci și persoana cumpărătorului. O altă modificare importantă este cea referitoare la emiterea avizului final de vânzare: acesta nu va mai fi emis de Primării ci de Direcțiile Județene de Agricultură.

Principalele modificări sunt:

1. Legiferarea a 7 ranguri de preemptori. Preemptorii sunt categoriile de persoane cărora legea le oferă un drept de preempțiune/prioritate la achiziția acestor terenuri, în anumite condiții. Dacă acești preemptori nu își exercită acest drept de prioritate/preempțiune legală, atunci vânzătorul terenului îl poate vinde oricărei alte persoane. Totuși nu orice altă persoană poate cumpăra un astfel de teren ci trebuie ca acea persoană să îndeplinească anumite condiții legale, astfel cum le vom enumera în cele ce urmează. Printre preemptori legea enumeră, în această ordine: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al III-lea inclusiv, arendașii terenului respectiv, proprietarii și arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, tinerii fermieri din localitatea aferentă terenului (au prioritate tinerii fermieri ce activează în zootehnie), persoane fizice cu reședința sau domiciliul în localitatea unde este situat terenul supus vânzării, și Statul român ca ultim preemptor de ordin general.

2. Legiferarea condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească persoanele care vor să cumpere dar nu se încadrează în nici una din categoriile de preemptori (condiții pentru ne-preemptori). Astfel, dacă preemptorii enumerați mai sus pot cumpăra terenul în baza calității lor legale, fără a fi condiționați de alte cerințe legale, restul persoanelor fizice sau juridice trebuie să îndeplinească anumite condiții pentru a putea achiziționa trenuri agricole extravilane.
Condiții cerute pentru cumpărătorii ne-preemptori persoane fizice:
– să aibă domiciliul /reședința pe teritoriul României de cel puțin 5 ani, socotiți de la data înregistrării ofertei de vânzare de către vânzător
– să desfășoare activități agricole pe teritoriul României, de cel puțin 5 ani, socotiți de la data înregistrării ofertei de vânzare de către vânzător
– să fie înregistrat fiscal ca agricultor, de cel puțin 5 ani, socotiți de la data înregistrării ofertei de vânzare de către vânzător
Condiții cerute pentru cumpărătorii ne-preemptori persoane juridice:
–  să aibă sediul social și/sau sediul secundar pe teritoriul României de cel puțin 5 ani, socotiți de la data înregistrării ofertei de vânzare de către vânzător
– să desfășoare activități agricole pe teritoriul României, de cel puțin 5 ani, socotiți de la data înregistrării ofertei de vânzare de către vânzător
– să prezinte înscrisurile din care să reiasă că din venitul total al ultimilor 5 ani minim 75% reprezintă venit din activități agricole
– asociatul sau acționarul care deține controlul societății  (ce care deține pachetul majoritar de acțiuni sau părți sociale) să aibă domiciliul pe teritoriul României de cel puțin 5 ani, socotiți de la data înregistrării

3. Impozit de 80% pentru terenurile vândute în primii 8 ani de la achiziție. Astfel, sunt descurajate tranzacțiile cu terenuri agricole, urmând ca cei care achiziționează terenuri agricole să plătească un impozit obișnuit dacă vor vinde acel teren după 8 ani de la achiziție, și un impozit de 80% din ”profit” (diferența dintre prețul de achiziție și prețul de dispoziție) dacă vor vinde acel teren în primii 8 ani de la achiziție.

4. Se modifică procedura administrativă ce se derula de către primării în legătură cu aceste oferte de vânzare. Primăria are obligații noi, stipulate în favoarea preemptorilor. Astfel că, de la depunerea Ofertei de vânzare de către vânzător, Primăria este obligată să o afișeze la avizier și pe site în 5 zile lucrătoare pentru o perioadă de 45 de zile lucrătoare. Primăria transmite Direcției Județene de Agricultură un dosar compus din copie după Ofertă, procesul verbal de publicare a Ofertei, lista preemptorilor astfel cum a fost redactată de Primărie (personalul Primăriei trebuie să identifice fiecare preemptor legal), și orice alte acte necesare. Cea mai importantă modificare pentru preemptori este cea legată de notificarea lor. Dacă până acum preemptorii nu erau notificați ci trebuiau să verifice avizierul sau siteul primăriilor, deseori neștiind de astfel de Oferte sau tranzacții, din octombrie 2020 toți preemptorii vor fi notificați de către primării în mod individual. Notificarea va cuprinde copie după Oferta de vânzare  și termenul legal în care preemptorul poate opta pentru cumpărarea terenului. Notificarea se va face de către Primărie fiecărui preemptor legal  la domiciliul/reședința/sediul său. Preemptorul, dacă dorește cumpărarea terenului trebuie ca în termen de 45 de zile de la primirea notificării de la Primărie să își manifeste în scris intenția de cumpărare și să comunice Acceptarea Ofertei vânzătorului, înregistrând această Acceptare la Primăria care l-a notificat. Dacă mai mulți preemptori depun Acceptări ale Ofertei, se va aplica ordinea legală a Rangurilor stabilită în art 4 din Legea 17/2014. Dacă un preemptor de rang inferior oferă în momentul acceptării un preț mai mare decât cel cerut de vânzător prin Ofertă sau un preț mai mare oferit de ceilalți preemptori prin acceptările depuse de ei, vânzătorul poate relua procedura de ofertare și deci poate depune o nouă Ofertă la Primărie, reluându-se întreaga procedură. În caz că nu dorește un preț mai mare și deci nici reluarea procedurii, preemptorul legal aflat primul în ordinea stabilită de art 4 din lege va fi considerat eligibil pentru cumpărare.  Primăria nu va decide ea dacă o persoană îndeplinește condițiile legale de preempțiune ci va transmite dosarul, dosar ce va conține și Acceptarea (Acceptările) ofertei de preemptor, Direcțiilor Județene de Agricultură. Direcția județeană pentru agricultură va analiza și va verifica dosarul/îndeplinirea condițiilor legale pentru vânzare.

5. În continuarea punctului 4, este dispoziția conform căreia Primăriile nu vor mai emite avizul de vânzare. Direcția județeană pentru agricultură, cea care verifică dosarul și procedura de ofertare/acceptare, va emite avizul final necesar încheierii la notar a contractului de vânzare cumpărare a unui teren agricol extravilan sau necesar pronunțării de către instanță a unei hotărâri ce ține loc de contract de vânzare cumpărare, pentru terenurile de până la 30 de ha. Pentru terenurile de peste 30 de ha dosarul se analizează și avizul se emite de către structura centrală din cadrul Ministerului Agriculturii. Aceste avize se anulează dacă până la încheierea vânzării intervine moartea vânzătorului sau a preemptorului. Primăriile vor emite doar un Proces-Verbal încheiat la finalul procedurii și doar dacă la Oferta de vânzare nu s-a depus nici o acceptare de către nici un preemptor și de nici un alt cumpărător. Procesul verbal se comunică de către Primării și Direcției județene pentru agricultură.

6. Se înființează Registrul Național unic privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan.

7. Se dublează amenzile contravenționale. Astfel că vânzarea cu nerespectarea dreptului de preempțiune și fără avizul cerut de lege atrage sancțiuni contravenționale cuprinse între 100.000 lei și 200.000 lei. În vechea reglementare limitele amenzii erau între 50.000 lei și 100.000 lei.

8. Se schimbă sancțiunea legală (raportată la actul de vânzare cumpărare) pentru nerespectarea dreptului de preempțiune și a vânzării fără aviz. Astfel că dacă până acum intervenea nulitatea relativă pentru astfel de vânzări, din octombrie 2020 vânzarea terenurilor agricole extravilane fără avizul final al Direcției Județene și/sau cu nerespectarea dreptului de preempțiune va fi sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare  – cumpărare, pe lângă amenda contravențională de care am făcut vorbire la punctul 7 de mai sus.